Apartamentos en El Salvador: el marco legal que todo comprador debe conocer

¿Qué significa vivir bajo el Régimen de Condominio en El Salvador?

De un tiempo para acá, El Salvador ha apostado cada vez más por la construcción de viviendas verticales, es decir, edificios de apartamentos y complejos residenciales que concentran a muchas familias en un mismo espacio. La falta de terrenos amplios en zonas urbanas y la necesidad de aprovechar el espacio de manera eficiente han hecho que este modelo gane terreno.

Ahora bien, comprar un apartamento no es lo mismo que comprar una casa independiente. Cuando adquieres un inmueble en una torre, automáticamente pasas a estar sujeto a lo que se conoce como Régimen de Condominio.

¿Qué es el Régimen de Condominio?

En términos sencillos, significa que eres dueño de tu apartamento, pero compartes con los demás propietarios ciertos espacios como pasillos, elevadores, parqueos, jardines o piscinas. Es como tener un pie en lo privado y otro en lo colectivo.

La Ley que lo regula

¿Sabías que en El Salvador existe una normativa específica para esto? Se trata de la Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamientos, que entró en vigencia en 1961. Aunque tiene varias décadas de existencia, sigue siendo la base legal que regula cómo deben organizarse los condominios en el país.

¿Qué regula esta Ley?

• Derechos y obligaciones de los condóminos: qué te corresponde pagar y qué beneficios puedes disfrutar.

• Áreas comunes: quién se encarga del mantenimiento y seguridad de espacios compartidos.

• Juntas de condóminos: cómo se convocan, quién puede participar y qué decisiones se pueden tomar.

• Convivencia y administración: reglas para la buena armonía entre vecinos.

Airbnb y el uso de apartamentos en régimen de condominio

Un punto que suele generar mucha controversia en la vida en condominio es el uso de los apartamentos como alojamientos temporales a través de plataformas como Airbnb. Aunque muchas personas piensan que, por ser propietarios, pueden alquilar libremente su unidad, la realidad es que la Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamientos permite que el reglamento interno del condominio establezca restricciones o condiciones específicas sobre este tipo de actividades. Esto significa que, si las reglas internas prohíben el uso habitacional con fines comerciales o turísticos, alquilar tu apartamento por noches podría considerarse una infracción e incluso ser objeto de sanciones o acciones legales por parte de la comunidad.

Además, algunos municipios están comenzando a exigir permisos o registros para operar viviendas bajo esta modalidad, lo que añade una capa adicional de cumplimiento que muchos propietarios desconocen. Por ello, antes de publicar tu inmueble en plataformas digitales, es fundamental revisar el reglamento del condominio y contar con asesoría legal que te indique si esta actividad es viable o no dentro del marco normativo aplicable.

Empezar con el pie derecho

Lo ideal es que desde el momento en que la constructora hace la entrega formal de la torre, los condóminos conozcan bien el marco legal bajo el cual funcionará su comunidad. Estar informados desde un inicio evita malos entendidos, cuotas impagas, desacuerdos en remodelaciones o conflictos sobre el uso de áreas comunes.

Un primer paso clave es que los condóminos puedan contar con asesoría legal especializada, que les explique cómo deben organizarse, qué órganos administrativos deben conformar y cuáles son los procedimientos correctos para que las decisiones sean válidas.

El riesgo de la desinformación

Muchas comunidades, por desconocimiento, toman decisiones de forma improvisada o celebran juntas que no cumplen con los requisitos legales. Esto puede sonar inofensivo al inicio, pero a la larga termina en litigios, pleitos internos, gastos innecesarios e incluso nulidad de acuerdos.

Por ejemplo: contratos mal aprobados, sanciones a condóminos sin base legal o cuotas extraordinarias sin soporte pueden ser fácilmente impugnados en tribunales, generando un clima de desconfianza y división entre vecinos.

La clave: organización legal desde el inicio

En resumen, vivir en un condominio significa disfrutar de comunidad, seguridad y amenidades, pero también implica responsabilidades compartidas. La diferencia entre un condominio bien administrado y uno lleno de conflictos suele estar en el conocimiento y aplicación correcta de la Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamientos.

👉 Por eso, si eres propietario en una vivienda vertical, asesórate desde un inicio con profesionales que conozcan esta normativa. De esa manera garantizas que tu comunidad se organice de manera legal, ordenada y eficiente, evitando problemas que más adelante pueden ser costosos y desgastantes. Escribenos y estamos listos para asesorarte contact@ele-consulting.com.